Puur woongeluk voor 85-plussers in een zorginstelling. Dat moet mogelijk zijn. Toch?
ZINN is een zorgorganisatie voor ouderen. Het woongeluk en het op een fijne manier oud worden, staat centraal. In De Dilgt in Haren biedt ZINN een unieke combinatie van sfeervol wonen en goede zorg. Het resultaat is een goedgevulde wachtlijst met ouderen die graag in De Dilgt willen wonen. Daarom heeft ZINN gekozen voor uitbreiding met nieuwbouw. ZINN liep tegen 13 flinke uitdagingen aan waarin Stekmakers ZINN heeft bijgestaan. Daarom kunnen de eerste bewoners in juli 2020 toch hun nieuwe woning betrekken. Hoe ze dat hebben gedaan? Lees snel verder.
Visie
ZINN creëert woongeluk zodat je op een fijne manier oud kunt worden
Woongeluk creëren zodat je op een fijne manier oud kunt worden. Dat is waar medewerkers van ZINN zich dagelijks voor in zetten. Als je als echtpaar al 45 jaar getrouwd bent en je partner heeft zorg nodig, dan wil je graag naar een plek met zorg, waar je samen oud kan worden. Een fijne veilige woonplek met kwalitatief hoogwaardige zorg realiseren, is een flinke uitdaging. Want hoe zorg je er voor dat dit haalbaar en betaalbaar is?
Bij ZINN hebben ze daar een heldere, eenvoudige en effectieve visie op
Wonen in combinatie met optimale, betaalbare zorg, lukt vooral goed als je projecten realiseert op een grotere schaal. Daar zit meteen de uitdaging. Hoe voorkom je dat het onpersoonlijk wordt? Hoe pas je bestaande situaties aan om aan deze schaalgrootte te kunnen voldoen?
De missie ‘Woongeluk creëren’ schept verplichtingen
In De Dilgt in Haren heeft ZINN de combinatie van sfeervol wonen en goede zorg succesvol gerealiseerd. Daarbij is gekozen voor een combinatie van sociale en vrije sector huur en deze woonzorglocatie toegankelijk te maken voor iedereen uit de samenleving. De mix aan mensen in combinatie met de zorgomgeving maakt De Dilgt tot een plek waar mensen zich snel thuis en veilig voelen. Ook als de zorgbehoefte verandert en bewoners intensieve zorg nodig hebben, kunnen zij in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. Dat is een fijn en geruststellend vooruitzicht voor de oudere mensen met een zorgvraag, maar ook voor de kinderen en familie. Verhuizen voor deze doelgroep is ingrijpend en moet zoveel mogelijk voorkomen worden. Bovendien is het voor de zorgprofessionals prettig werken in een mooie omgeving. Dat komt de zorgkwaliteit ten goede.
Persoonlijke zorg en aandacht voor de mens is het allerbelangrijkste dat er is. Goede huisvesting kan daar in bijdragen.
De keerzijde van het succes is een enorme wachtlijst
Inmiddels heeft De Dilgt een goed gevulde wachtlijst. Vanuit de bedrijfsvoering gezien is dit fantastisch, maar met het oog op zorg is dit niet wenselijk. Iedereen gun je een mooie woonplek met goede zorg.
De Dilgt uitbreiden
ZINN wil vanuit haar kerntaak zorg verlenen aan alle mensen die daar behoefte aan hebben. Om in te spelen op de grote wachtlijst werd besloten meer woon- en zorgplekken te realiseren. Dit maal in het kader van het scheiden van wonen en zorg. Op de huidige plekken uitbreiden met behoud van sfeer en menselijk maat was een flinke uitdaging.
De Uitdaging
Nieuwbouw in Haren: 100 meter hordelopen met ouderen?
Niet echt natuurlijk, maar zo voelde het wel. Oude gebouwen slopen, bestaande bewoners tijdelijk verhuizen, vergunningstrajecten, nieuw gebouw bouwen en dat alles binnen tijd en budget. Gelukkig weet ZINN haar wensen en visie goed te formuleren. De uitdaging zit hem in het concreet maken van het plan, dit verantwoord inpassen op de plek en alle hordes van een bouwproces ongeschonden te nemen.
Dit waren de vragen waar ZINN mee aan de slag moest:
Vragen met een passend antwoord
Een hele lijst met vragen waar je als zorginstelling niet altijd direct een passend antwoord op hebt. Simpelweg omdat de kennis voor zo’n complex bouwvraagstuk ontbreekt.
Checklist Nieuwe Zorglocatie
Overweeg je nieuwbouw? Dan krijg jij als manager te maken met 13 aandachtspunten. Met deze handige checklist neem je ze één voor één door.
' Het is geweldig om Tjalling in een vroeg stadium te betrekken bij onze projecten. Hierdoor merken we dat projecten in de versnelling komen en we als zorginstelling grip krijgen op onze huisvestingsvraagstukken. We zijn daardoor in staat om goed overwogen plannen te realiseren die recht doen aan onze ambities.'
Leo Wanders - Manager Financiën, ICT & Innovatie ZINN
Samen met ZINN en de diverse stakeholders moesten we komen tot een helder en haalbaar plan. Daarin stond voorop dat de bewoners in de omgeving plezierig oud kunnen worden en zorgprofessionals van ZINN er goed zorg kunnen verlenen. Daarbij moest het plan technisch en economisch haalbaar zijn en procedureel strak georganiseerd worden. Het plan moest geschikt zijn voor wonen, maar ook om er lichte en zware zorg te kunnen verlenen. Voor de bewoners moet de omgeving voelen als thuis.
Het Plan
Draagvlak, procedures, en 'Rekenen en tekenen' om tot een haalbaar plan te komen
Stekmakers werd gevraagd antwoord te geven op al deze vragen en hun visie te geven op de aanpak en uitvoering hiervan. Stekmakers geeft overzicht in de regelgeving en procedures, om vervolgens tot een haalbaar plan te komen dat daadwerkelijk kan worden uitgevoerd.
Om grip te krijgen op de opgave beginnen we altijd met een Reken- en Tekensessie.
We zijn begonnen met een Reken- en Tekensessie met ZINN
Zo kon ZINN direct zien of dit programma op die plek verantwoord en financieel haalbaar was. Door een aantal scenario’s uit te werken waarbij financiën, woonkwaliteit en wensen uit de zorgorganisatie bij elkaar komen, kon er een integrale keuze worden gemaakt. Het scenario dat het beste paste bij de visie van ZINN werd gekozen.
Ambities en voorwaarden voor techniek
Samen met de verantwoordelijke mensen van ZINN hebben wij de voorwaarden ten aanzien van techniek, domotica en installaties verder gedefinieerd en de daarbij benodigde budgetten afgestemd. Onderdeel hiervan was de afweging voor de exploitatie van een duurzaam Warmte Koude Opslagsysteem door ZINN zelf. Vooruitstrevende ambitie, passend bij deze tijd, maar in de praktijk een complexe overweging. Om deze beslissing te maken is Stekmakers voortdurend blijven rekenen, zodat alles bleef passen in een haalbare businesscase. Zo zijn teleurstellingen achteraf voorkomen en heeft ZINN weloverwogen beslissingen kunnen maken passend bij de visie en ambitie van de organisatie.
Een groot plan haalbaar en betaalbaar maken kan alleen op eigen grond
Om de ambities van ZINN in De Dilgt te Haren om te zetten in een concreet project diende ZINN eigenaar worden van de naast gelegen grondpositie. De locatie was in bezit van een woningcoöperatie, waar ZINN al geruime tijd zorg verleende en enkele zorgposten had gehuisvest. In het proces van taxaties en de onderhandelingen kon Stekmakers ZINN goed helpen. Door gericht te schakelen met de juiste personen en actief mee te rekenen, kon deze locatie in goed overleg vlot verworven worden.
De vergunningen rond krijgen bij de gemeente
Een project van deze omvang moet goed worden afgestemd met de gemeente. Niet alleen op het vlak van stedenbouw, maar ook beleidsmatig en passend bij het coalitieakkoord. Wij hebben het plan gepresenteerd in feiten, cijfers en conceptvisualisaties. Daarbij konden wij duidelijk maken wat de toegevoegde waarde voor de doelgroep was en wat het plan kan betekenen voor de omgeving en de omwonenden. Ook lieten wij duidelijk zien hoe wij omgaan met het beschermd dorpsgezicht en de schaalgrootte ten opzichte van de bestaande omgeving. Een belangrijke aspect was de juiste balans van sociale woningbouw versus de vrije sector in combinatie met zorg. Dit plan sloot mede hierdoor naadloos aan op het beleid van de gemeente.
Verder rekenen, tekenen en visueel maken van de plannen
Omdat wij niet van verassingen achteraf houden, willen wij vooraf alles weten. Door de plannen uit te werken in tekeningen en 3d visualisaties konden we ook meer op detail gaan rekenen. Hiermee werden de vervolgstappen goed voorbereid en had ZINN zicht op het eindresultaat op het vlak van proces, investering, exploitatie en ontwerp. Alle betrokken mensen in de organisatie konden hiermee vanuit hun eigen discipline input leveren op de planvorming. Hiermee werd het een gezamenlijk project.
De financiering van het plan organiseren
Met een project op deze schaalgrootte is veel geld gemoeid. In het geval van ZINN maatschappelijk geld, waardoor het nog belangrijker is zo efficiënt mogelijk om te gaan met de beschikbare middelen. Mede door de sociale woningbouw is de businesscase niet makkelijk om rond te krijgen. Door in een vroeg stadium de businesscase te berekenen konden we met alle vertrouwen de financiering organiseren. Een belangrijk onderdeel daarvan was de exploitatie van de eigen energievoorziening. ZINN gaat zelf warmte en koude leveren met behulp van een eigen WKO-bron. Dit is niet alleen duurzaam voor het milieu maar biedt ook meer wooncomfort voor de bewoner.
'Door tijdens de planvorming samen met Stekmakers al heel goed na te denken over businesscase van duurzame energieopwekking, werd energie een strategisch onderdeel van onze totale exploitatie. We kunnen daarom nu zeer duurzaam warmte en koeling aanbieden, terwijl dat met een traditionele insteek niet gelukt was. Dat maakt het wonen bij ons nog fijner.’
Hans Kuipers - Hoofd Facilitair Bedrijf ZINN
Het vastgoed toekomstbestendig maken voor langdurig gebruik
Door het vastgoed flexibel te maken, is het toekomstbestendig. Dat is makkelijker gezegd, dan ontworpen. ZINN kan de indeling van de plattegronden geschikt maken voor intensieve zorg. In basis zijn de woningen geschikt voor het scheiden van wonen en zorg, maar kunnen met een paar bouwkundige aanpassingen omgebouwd worden tot volwaardige verpleegafdelingen. Hiermee kan ZINN toekomstige risico’s voor de exploitatie van de zorg, zonder grote bouwkundige investeringen opvangen. Gezien de demografische opbouw van onze samenleving relevante flexibiliteit voor de komende 30 à 40 jaar.
De plannen presenteren
Draagvlak is zeer belangrijk bij een vastgoed ontwikkeling. Doordat de plannen in nauw overleg met ZINN tot stand zijn gekomen was de interne organisatie goed op de hoogte van de plannen. Om alle mensen te betrekken hebben we het volgende proces doorlopen:
- Eerst presenteren aan de mensen die werkzaam zijn bij ZINN. De feedback op de plannen zijn verwerkt in de planvorming.
- Opvolgend is het plan gepresenteerd aan de bewoners die in de gebouwen woonden die gesloopt werden. Uitleg over het project en planning is daarbij van groot belang. Boven alles staat natuurlijk aandacht voor de persoonlijk consequenties, daarvoor werd ruimte gegeven middels individuele besprekingen en woonconsulenten.
- Daarna is het plan meermaals gepresenteerd aan de bewoners in de omgeving. Eén keer bij start ontwerpproces, één keer halverwege en een keer voor de bouwaanvraag. ZINN heeft zich kwetsbaar opgesteld om ook plannen te presenteren die nog niet af waren. Resultaat is dat er geen bezwaren op het plan zijn gekomen tijdens de vergunningsaanvraag.
Het managen van de verwachtingen bij iedere betrokkene was cruciaal. Door ervoor te zorgen dat wij ons huiswerk goed op orde hadden voor de specifieke gesprekspartners, waren we goed voorbereid op de vragen die wij kregen en konden wij daar een passend antwoord op geven. Een (toekomstige) bewoner heeft immers andere behoefte in informatie dan een gemeente of betrokken professionele partij.
De huidige bewoners enthousiast maken voor de nieuwe plannen
Wij moesten de bewoners van het bestaande gebouw gaan vertellen dat ze eerst hun vertrouwde stek moesten verlaten door deze nieuwbouwplannen. Voor veel van de huidige bewoners was de eerste reactie op dit plan niet direct ‘wat fijn’. Verhuizen als je 75 jaar of ouder bent, heeft een mega-impact op je leven. Daar wilden we natuurlijk niet lichtzinnig mee omgaan. Door één-op-éen met de bewoners in gesprek te gaan werd goed uitgelegd wat er stond te gebeuren, wat dit voor hen specifiek betekende en dat ze daarna, als ze dat wilden, terug konden naar een nog mooiere plek. Er zijn duidelijke afspraken gemaakt over het verhuizen naar een andere woning en de begeleiding daarvan. Iedereen kreeg een overzichtelijke planning, begeleiding in de organisatie en een aanbod om terug te komen.
De omwonenden enthousiast betrekken bij de nieuwe plannen
Verandering, daar zit niemand op te wachten. En al helemaal niet als die verandering gepaard gaat met overlast. Met een project van deze omvang is overlast onvermijdelijk. Om ervoor te zorgen dat deze overlast niet veel weerstand op roept, is vroegtijdig en goed informeren cruciaal. We manageden de verwachtingen door duidelijkheid, een visueel plan, eerlijkheid over de mogelijke overlast, en door de gevolgen van nieuwbouw duidelijk te maken, namelijk: toekomstbestendige, goede zorg die bereikbaar is voor iedereen. De sleutel van succes is niet alleen communiceren, maar ook in de praktijk je woord blijven nakomen en de mensen echt betrekken bij het bouwproces.
Partners waar je op kunt bouwen
Het bouwen van grote projecten vraagt om partnerschap tussen opdrachtgever, ontwikkelaar, architect, adviseurs en aannemer. Samen moet je het einddoel voor ogen houden. Doordat in een vroeg stadium al is begonnen met het gedegen uitwerken van het plan, kan de bouwer gericht aan de slag. Dit verkort procedures, budgetten sluiten beter aan en zorgt ervoor dat iedereen gaat doen waar hij goed in is. We hebben tijd genomen om samen met de aannemer het bouwplan financieel af te stemmen. Alle onduidelijkheden hebben we weggenomen en getracht om zo veel mogelijk aannames elimineren. Zo is veel meerwerk tijdens de uitvoering voorkomen. Stekmakers heeft ZINN geadviseerd in de contractvorm inclusief de financiële afstemming met alle contractpartijen.
Alles op papier en daarna aan de slag
In het oerwoud van procedures (bestemming, milieu, bouwbesluit etc) is het van belang de juiste stappen op het juiste moment te doen om zo vertraging in de realisatie te voorkomen. Van bouwaanvraag tot definitieve vergunning: alles moet kloppen. Stekmakers maakte de weg vrij voor de uitvoering en deelde in leesbare en compacte documenten. Zo konden we de planning halen met een oplevering die past bij de afspraken.
Aan de slag
Continu de vaart in het bouwproces dankzij een zorgvuldig voortraject
Ondertussen is de bouw in volle gang. Stekmakers is continu betrokken bij de bouwwerkzaamheden om de gemaakte afspraken te monitoren en bij te sturen waar nodig. De oude bebouwing is in het voorjaar van 2019 op duurzame wijze gesloopt, zodat zoveel mogelijk bouwmaterialen kunnen worden hergebruikt. Een complex proces gezien de grote hoeveelheid asbest die vrij kwam tijdens de sloopfase. Hierna is de bouw van de drie nieuwe appartementengebouwen gestart.
Weinig verrassingen
Omdat het voortraject zorgvuldig is afgestemd met alle betrokken partijen, zijn er tijdens de uitvoering weinig verrassingen. De verwachtingspatronen van alle stakeholders zijn op elkaar afgestemd en blijken aan te sluiten op de (financiële) werkelijkheid. Stekmakers zorgt heel pragmatisch dat continu de vaart in het project blijft. Stuurgroep vergaderingen duren hooguit een uur en er zijn nauwelijks bijzonderheden.
De opdrachtgever krijgt één telefoonnummer: die van mij. Bel me en ik regel het voor je. Van financiering tot welstand, van vleermuizen tot bewonersavond, het maakt niet uit. Door rechtstreekse communicatie met eindbeslissers zijn we in staat adequaat en zonder informatieverlies te werken. Wij hebben de ontwerp en ontwikkeling procesmatig geïntegreerd waardoor we heel snel kunnen schakelen. Bij Stekmakers zijn de lijnen kort, pragmatisch en met persoonlijke betrokkenheid. Daar zit onze slagkracht’
TJALLING THOE SCHWARTZENBERG EN HOHENLANSBERG
De Toekomst
Puur woongeluk voor ouderen in De Dilgt: vanaf medio 2020
Een plan is zo goed als het uiteindelijke resultaat. Door de gedegen voorbereiding, waarin rekenen en tekenen parallel lopen, kom je tijdens de uitvoering geen grote verrassingen meer tegen. Daardoor is bouwproces en het kostenverloop voorspelbaar. Zo maak je een goed begin voor de exploitatie van betaalbare zorg.
-
Medio 2020 betrekken de bewoners hun nieuwe woning
Medio 2020 kunnen de bewoners hun nieuwe woning betrekken. Bewoners van de appartementen kunnen straks gebruik maken van alle voorzieningen, de service en de diensten die ZINN die bij De Dilgt aanwezig zijn. Er is volop gelegenheid voor ontmoeting. Het restaurant en in het Grand Café kunnen bewoners, buurtbewoners en familie genieten van een hapje en een drankje. ZINN heeft hiermee een stek gemaakt waar zorg wordt gecombineerd met wonen en recreatie en wat naadloos aansluit bij de visie van de organisatie.
-
Duurzaam ontwikkelen is de toekomst
De zorgsector zal altijd onderhevig zijn aan veranderingen. Daarom is het continu aanvoelen wat de behoefte nu is, maar ook elkaar ondervragen naar de vraag van toekomst. Met toekomstbestendig bouwen moeten de bouwkundige oplossingen van nu niet een belemmering worden voor de zorgvraag in de toekomst. Het vraagt om flexibele oplossingen, waar de organisatie nu niet te veel geld aan moet besteden. Dat vraag een goede balans tussen wensen, financiële haalbaarheid en een inschatting van de kans en risico.
-
Dankzij de flexibele opzet van De Dilgt is het plan toekomstbestendig
ZINN kan de plattegronden zonder grote bouwkundige ingrepen aanpassen op veranderingen in de zorgvraag, van lichte tot zware zorg en naar wonen. Zo vangt de organisatie toekomstige vastgoedrisico’s op als de exploitatie van de zorg verandert. Zonder grote bouwkundige investeringen. Dat is goed voor de organisatie, maar geeft ook comfort bij het verkrijgen van de financiering.
"Vijf jaar gelden maakte ik de keuze om in een huurappartement van De Dilgt te gaan wonen. Vlakbij mijn man, die een eigen kamer heeft op de woonafdeling voor mensen met dementie. De beslissing om dichtbij te gaan wonen is een heel goede geweest."
Mevrouw Bouma - Bewoner De Dilgt
Conclusie
ZINN zet de maat in de zorgsector
ZINN heeft een hele heldere zorgvisie, is daadkrachtig en weet wat ze wil betekenen voor de bewoners. Dat helpt om vast te stellen waar een nieuwbouwproject aan moet gaan voldoen. Het creëert een helder doel en geeft daardoor richting aan alle betrokken partijen.
Door direct samen met Stekmakers de uitdagingen gestructureerd aan te definiëren en uit te werken, is een plan ontstaan dat naadloos past bij deze sterke visie. Het resultaat is een duurzaam gebouw, waar de bewoners fijn kunnen (samen-) wonen en de zorg krijgen die ze nodig hebben. ZINN kan dit dankzij het flexibele ontwerp verschillende vormen van zorg leveren; licht, zwaar en scheiden wonen en zorg. Dat is maatschappelijk verantwoord bouwen en zorgen en daarmee zet ZINN de maat in de zorgsector.
'Tjalling is een ontwikkelaar met een heel sterke visie op zorg in relatie tot het creëren van passende huisvesting. Daarmee worden onze visie en belangen als zorgorganisatie naadloos geborgd in de gebouwde omgeving. Zo kunnen we ons verder onderscheiden als zorgorganisatie, zijn we financieel gezond en kunnen we onze doelgroep nog beter bedienen.'
Carry de Niet - Raad van Bestuur ZINN
Over de organisatie
Zorgorganisatie in Noord Nederland (ZINN) is dé organisatie voor hoogwaardige, persoonlijke (thuis)zorg, wonen en welzijn voor ouderen in Groningen, Haren en Hoogezand. Meer dan tweeduizend medewerkers van ZINN zetten zich dagelijks met hart en ziel in voor cliënten binnen en buiten de locaties. Al in 1933 werd de eerste steen gelegd van verzorgingshuis Avondlicht in Haren, de voorloper van ZINN. De naam ZINN bestaat sinds 2010. Onder deze noemer biedt de organisatie een groot aantal diensten aan op het gebied van wonen en zorg voor ouderen, aan huis of in één van onze woonzorglocaties.
Checklist Nieuwe Zorglocatie
Overweeg je nieuwbouw? Dan krijg jij als manager te maken met 13 aandachtspunten. Met deze handige checklist neem je ze één voor één door.
Puur woongeluk voor 85-plussers in een zorginstelling. ZINN laat zien dat het kan!
Sparren over een nieuwe zorglocatie?
Wij helpen je om je nieuwbouw idee concreet te maken. Ontdek de 12 stappen naar je nieuwe zorglocatie.
