12 stappen naar je nieuwe zorglocatie
Overweeg je als zorgbestuurder of als zorgmanager nieuwbouw? Dan loop je tegen een diverse vraagstukken aan. De belangrijkste werken we de komende maanden één voor één uit in een serie kennisartikelen voor zorginstellingen. In dit artikel het derde vraagstuk in deze serie:
Hoe verwerf je als huurder het eigendom van de zorglocatie?
We schrijven eind 2013: ZINN Woonzorglocatie De Es is al een aantal jaren aan vernieuwing toe. Het pand en de grond zijn echter in eigendom van Woningstichting Patrimonium. De Woningstichting heeft op hetzelfde grondstuk tevens een - verouderde - flat met woningen voor ouderen.
ZINN en Patrimonium, het zijn beide maatschappelijke organisaties: ze hebben het goed voor met oudere mensen die kwetsbaar zijn. ZINN wilde graag de zorglocatie vernieuwen, maar had de locatie niet in eigendom. Patrimonium wilde graag de flat vernieuwen, maar had hiervoor niet het benodigde kapitaal. Deze afhankelijkheidsrelatie hield beide partijen min of meer gevangen in de oude situatie.
Toch opent ZINN in juni 2016 de deuren van een volledig vernieuwde Woonzorglocatie De Es, 100% in eigendom. En in de lente van 2020 verhuizen de eerste ouderen naar hun gloednieuwe woning in een nieuwe woontoren van Patrimonium: De Beukenhorst.
In dit artikel lees je hoe je vanuit een huurpositie toch kunt toewerken naar nieuwbouw.
In 4 stappen naar een herziene grondpositie om nieuwbouw mogelijk te maken
Om vanuit een huurderspositie nieuwbouw mogelijk te maken hebben ZINN en Patrimonium - met Stekmakers als externe bemiddelaar - de grondpositie opnieuw bekeken. In 4 stappen zijn ze samen tot een WIN WIN situatie gekomen, waarin ZINN een compleet nieuwe woonzorglocatie wist te realiseren, en Patrimonium maar liefst 60 nieuwe sociale huurwoningen heeft kunnen bouwen.
-
Splits de grondpositie
Patrimonium verkoopt de helft van de grondpositie aan ZINN.
-
Huurder koopt halve grondpositie, bouwt nieuwe woonzorglocatie
ZINN koopt de halve grondpositie van Patrimonium en bouwt hier een nieuwe woonzorglocatie.
-
Verhuurder gebruikt kapitaal voor nieuwe woningen op overgebleven grondpositie
Patrimonium investeert de opbrengst van het verkochte van de grondpositie in nieuwe woningen in de sociale sector op het overgebleven stuk.
-
WIN WIN: betere zorg én nieuwe sociale woningen
ZINN en Patrimonium konden op deze manier beide hun doelen bereiken, een WIN WIN situatie. ZINN kon de grondpositie verwerven en hierop een nieuwe woonzorglocatie realiseren. Patrimonium kon kapitaal verwerven en dit investeren in broodnodige sociale huurwoningen.
WIN WIN: dat klinkt geweldig, maar hoe overwin je de botsende belangen?
In deze situatie heb je hoe dan ook te maken met contractuele afspraken en botsende belangen tussen huurder en verhuurder, waardoor beide organisaties als het ware gevangen blijven in verouderde objecten.
Hoe overwin je deze botsende belangen? ZINN en Patrimonium hebben samen met Stekmakers - als partij van buiten - gekeken naar de ideale en zo concreet mogelijke eindsituatie, die past bij de kerndoelstellingen van de organisaties afzonderlijk:
- ZINN wil de juiste zorg leveren en wil hiervoor nieuw bouwen. Concreet stelde ZINN hiervoor 26 appartementen en 80 studio’s als doel, aangevuld met zorgfaciliteiten.
- Patrimonium wil zich focussen op nieuwbouw van sociale woningen en wil hiervoor kapitaal verwerven. Concreet stelde Patrimonium 60 sociale huurappartementen voor senioren als doel voor deze locatie.
Als je de eindsituatie zo concreet voor je ziet, weet je dat je hiermee je kerndoelen gaat halen. De botsende belangen van huurder en verhuurder verdwijnen hierdoor naar de achtergrond, waardoor kan worden toegewerkt naar de gewenste eindsituatie. Stekmakers kon, als partij van buiten, het opsplitsen van de grondpositie als startpunt van de oplossing voorleggen.
'Tjalling is een ontwikkelaar met een heel sterke visie op zorg in relatie tot het creëren van passende huisvesting. Daarmee worden onze visie en belangen als zorgorganisatie naadloos geborgd in de gebouwde omgeving. Zo kunnen we onze doelgroep nog beter bedienen.'
Carry de Niet - Raad van Bestuur ZINN
Het resultaat: nieuwe Woonzorglocatie De Es én nieuwe woontoren De Beukenhorst
Verschillende zorgorganisaties zijn huurder van een verouderde zorglocatie. Het is dan lastig om je kerndoelstellingen van goede zorg te realiseren, omdat nieuwbouw vaak essentieel is. Hiervoor moet je eigendom van de grondpositie verwerven. Door naar de gewenste eindsituatie van beide partijen toe te werken is er veel meer mogelijk dan je op voorhand - gezien de ogenschijnlijk botsende belangen - zou bedenken.
Dus waar je als zorgmanager misschien denkt 'Het is mijn eigendom niet, ik kan niks…' het kan dus wel. En in de praktijk zie je dat ZINN en Patrimonium er beide veel beter van zijn geworden. Bovendien kunnen beide organisaties zich nu nog beter focussen op hun kerndoelstellingen. De corporatie bouwt nieuwe woningen voor de sociale sector. En Zorg realiseert betere zorg.
De Beukenhorst van Patrimonium
De Beukenhorst telt 15 verdiepingen met daarin 60 sociale huurappartementen voor senioren. Op elke verdieping zijn vier appartementen met twee slaapkamers gerealiseerd. De ruime appartementen beschikken over een eigen fietsenberging in de kelder van de woontoren en zijn geschikt voor senioren met en zonder zorgvraag. Rondom de woontoren is een geweldig park aangelegd.
ZINN Woonzorglocatie De Es
ZINN locatie De Es is een woonzorglocatie in de wijk Selwerd, aan de rand van Winkelcentrum Paddepoel. Het is een nieuwe en moderne locatie waar sfeervol wonen en respectvolle zorg voor ouderen voorop staan. Alle zorgfaciliteiten worden onder één dak aangeboden: huisartsenpraktijken, een apotheek, intensieve verpleegzorg, lichte zorg en zorg bij dementie. Ook echtparen waarvan één zorg nodig heeft kunnen hier terecht.
'Verschillende zorgorganisaties lijken vast te zitten in een huurderspositie van een verouderd pand. Door met huurder en verhuurder naar de gewenste eindsituatie te kijken creëren we een WIN WIN situatie.'
TJALLING THOE SCHWARTZENBERG EN HOHENLANSBERG
Herken jij dit?
Ben jij op zoek naar een mogelijkheid om vanuit een huurderspositie een nieuwe woonzorglocatie te realiseren? We denken graag vrijblijvend met je mee.
Sparren over een nieuwe zorglocatie?
Wij helpen je om je nieuwbouw idee concreet te maken. Ontdek de 12 stappen naar je nieuwe zorglocatie.
